この夏全米で、不動産取引の慣習を揺るがす動きが見られます。8月17日以降は、不動産ご内覧に先立ってハワイ州共通書式の書類にサインをお願いすることになります。
これまでアメリカの不動産売買では、不動産手数料を売主が全額負担する慣例でした。
ところが近年これに異論を唱える声があがり、全米不動産協会への訴訟問題に発展し、その影響で、今後は買主が買主代理人の不動産手数料を負担する（日本と同じように）方向に転じていく見込みの一方、売り物件としての競争力に着目した場合、すぐにそのように変わるとは思えない、という声もあります。
これまで、ご購入時の不動産手数料ご負担は無し、とお客様にお話しして参りましたが、今後は物件次第、ということになるかもしれません。
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(英文記事和訳）ハワイの住宅購入者と不動産業者に大きな変化が訪れる
法的な和解により、不動産業者への支払い方法が混乱している。ハワイの専門家たちが、今後予想されることについて語る。
7/25/24
ハワイで住宅を購入する人たちは、不動産エージェントの報酬の支払い方法に、間もなく大きな変化を見ることになる。
エージェントは、バイヤーに一つの家を見せる前に、報酬を交渉し、契約書に署名しなければならない可能性が高い。契約書には、エージェントが提供するサービスと、そのサービスに対するエージェントの報酬が明記される。
これまで一般的に行われてきたように - - 多分報酬は、販売代理店の手数料からカットされるか、または多分それは買い手がエージェントに支払われる固定料金になります。
この新しい住宅購入の方法は、全米不動産協会が今年、購入者の不動産エージェントへの報酬の支払い方法をめぐって提訴した本土の原告団と画期的な和解を成立させたことに由来する。
30年以上前から実施されている報酬モデルでは、売り手は不動産業者に住宅販売手数料を支払う。上場エージェントは、ほとんどの場合、テーブルに買い手をもたらしたエージェントとその手数料を共有しています。
しかし、本土で起こされたいくつかの訴訟では、NARは手数料は決して要求されておらず、手数料は常に交渉可能であると主張しているにもかかわらず、売り手が買い手のエージェントに支払わなければならないのは不公平であるとして、このモデルに異議を唱えている。
NARが3月15日に4億1800万ドルの和解に達する前に、ハワイに進出している大手ブランドを含む多くの不動産会社が原告と和解した。和解案は1ヵ月後に予備承認を受け、11月に最終承認される予定である。
住宅価格への影響は考えにくい
ハワイでは、住宅やコンドミニアムの販売在庫が限られているため、価格が高止まりしている。
ホノルル不動産協会のエグゼクティブ・ディレクター、スザンヌ・ヤング氏は、「難しいことのひとつは、メディアで目にする多くの見出しや情報であり、残念ながら、消費者が読んでいるものは実に誤解を招くものです」と語る。「手数料は住宅価格の原因ではありません。手数料は、買い手と売り手が負担しなければならない全体的なコストの一部ではありますが、それが原因ではないことは確かです」。
NARの和解から生じる大きな変化のひとつは、8月17日から、住宅購入者の代理を務めるエージェントへの報酬の申し出を、地域のマルチプル・リスティング・サービスから削除しなければならないということだ。
協同組合の報酬データは通常、MLS上の代理店だけが見ることができるため、消費者はこの変更を目にすることはない。
NARは会員に対し、住宅購入者はMLSを通さず、エージェント自身を通してエージェントへの報酬オファーを交渉することができると伝えている。報酬の形態は様々で、売主からの譲歩、買主から直接支払われる固定料金、またはリスティング・ブローカーの手数料の一部などである。
今回の変更により、買い手はエージェントと報酬について話し合い、エージェントが提供するサービスとエージェントに支払われる報酬の詳細を記した契約書に署名する必要がある。
見込み客に会う新しい方法
州全体のハワイ不動産協会とホノルル不動産協会のような地元の委員会は、今年の夏までに州全体のエージェントと不動産会社にサンプル契約書を提供するために取り組んでいます。
ホノルル不動産協会の2024年度会長で、KFGプロパティーズの主任ブローカーであるフラン・ジェンドラノ氏は、「バイヤー・エージェントが見込み客と出会い、最終的に契約したり、エージェントとして雇われたりする方法は、間違いなく進化するでしょう」と語る。
彼女は、1990年代以前は買い手が自分のエージェントを持たないことが多く、手数料は売り手のエージェントだけに支払われていたと指摘する。NARのMLS協同組合報酬モデル・ルールは、買い手の代理を求める消費者保護擁護団体の声に応えて導入された。
「そもそも協力体制があったのは、買い手が代理人を持っていなかったからだということを、人々は忘れています。その経緯をクライアントに説明することは、私にとって重要なことです。今、人々はニュースを読んで、『ああ、素晴らしい。バイヤーズ・エージェントにお金を払わなくていいんだ』 それは誰にとっても良いことではないと思います」。
ジェンドラーノは、彼女はすでにクライアントとの報酬についての会話を持ち始めていると言い、彼女の表現は住宅購入にもたらす価値を強調している。
「不動産業者があなたのために働くことは、あなたの最善の利益のために外を見ている誰かがいることを意味し、誰がより高い基準に保持されている 」 と彼女は言う。「そして、私はそれが消費者に強調することが本当に重要だと思う、私たちが従う倫理規範、一部の人々は、上に光沢を付ける傾向がある」。
ハワイ・リアルターズの2024年会長で、コンパスのブローカーでもあるジュリー・マイヤー氏は、「バイヤーズ・エージェントは、単に物件を紹介するだけでなく、クライアントを教育し、オファーをまとめる手助けをし、クロージングの前に出てくるかもしれない問題を通してアドバイスする。
「これは重要なことで、売り手にとっても買い手にとってもベストなことです。「私は売り手の多くは、買い手がこの不動産を購入するために彼らのすべてのお金を入れている事を知っていると思います。買主を代表させたいのでしょう。代理人無しに来てほしくありません」。
D.I.Y.を試すバイヤーもいるかもしれない。
住宅購入の新しい方法で、買い手のエージェントが補償される方法が複雑になる可能性があります。売り手が買い手のエージェントをカバーする手数料を支払わないことを選ぶ可能性があります。そして、エージェントを支払うために余分な現金を持っていない買い手は、単独で進むことを選択できる。
「初めて住宅を購入する人が、住宅購入のために貯蓄できる割合が何％であろうと、その上、購入のために資金を調達するのとは対照的に、自分の代理人のために現金を支払わなければならなくなるのです」と、ハワイ・ライフのマット・ビオール最高経営責任者（CEO）は言う。「つまり、これは意図しない結果となる可能性があるのです」。
VAローンの規則では、買い手がエージェントに手数料を支払うことを禁じているからだ。
一部のブローカーは、売り手が買い手エージェントに手数料を提供する慣行を継続することをお勧めし続ける理由です。
「それは彼らに競争上の優位性を与えるだろう 」 とビールは言う。「VAを利用しましょう： あなたが西オアフにあり、あなたの不動産の見込み客の大部分は退役軍人である場合、それはおそらく彼らが家を購入しやすくするために、協力ブローカーの手数料を提供する競争上の優位性を与えることになるだろう」。
多くの住宅ローンのルールを定めているファニーメイとフレディマックは4月、そのルールでは、売り手が借り手のクロージング費用（物件価格の9％まで）を負担することを認めていると述べた。しかし、買い手側エージェントの手数料はこの制限の対象外であると指摘した。両団体は、今回の和解の「影響を監視・評価」し、方針を変更する必要があるかどうかを判断すると述べた。
購入希望者との協力
NARは、その一部については、そのウェブサイト上で頻繁に質問に対する回答の広範なリストを持っています。その中には、エージェントがいつクライアントにバイヤーズ・エージェント・アグリーメントへの署名を求めなければならないかという質問もある。
NARによると、契約書は、買い手とそのエージェントが物件を見学する前に署名する必要があるという。見込み客と会ったり、オープンハウスで話したりするだけでは、契約書は必要ありません。
買い手にとって、契約書に署名することは、一定期間、おそらく一定の地域内で、そのエージェントと独占的に仕事をすることを約束することである。また、買い手があるエージェントを利用して家を見学し、別のエージェントと売買契約を結ぶ場合のように、買い手が複数のエージェントを利用して買い物をすることを抑制することにもなる。
マイヤーによると、買い手の契約はエージェントに「調達原因」を与えることになり、NARは仲裁ガイドラインでこの用語を「取引を成功に導く一連の因果関係」と定義している。
「しかし、もし（顧客が）他のエージェントに仕事を依頼したくなったら、この（署名された）契約は解除され、次のエージェントに移ることができるよう、あなたに相談すればいいのです」とマイヤーは言う。
買い手エージェントは、その価値を強調するために、NARの認定買い手代理人（Accredited Buyer's Representative）の資格を取得することもできる。ワシントンD.C.で最近開催されたNARの不動産業者立法会議では、ケビン・シアーズNAR会長が、年末まで無料で受講できるこのコースの受講を会員に勧めた。
マイヤー氏によると、ハワイでは多くの仲介業者が買い手代理に関する独自のトレーニングをエージェントに行っており、クライアントが住宅を購入するために取るステップを列挙する際にエージェントが興奮するのを見るのは勉強になるという。
「不動産業者と仕事をすることの価値を示すチャンスです。「誰もがそうできるわけではありませんが、買い手にとっては何というメリットでしょう」。
ヤングは、彼女は買い手、売り手とそのエージェントのための調整期間を期待していると言います。
「現実は、ほぼ90％の買い手と売り手がエージェントと仕事をすることを選択し、再びそのエージェントと仕事を続けると思います 」とヤングは言う。「これは、これが最も複雑で、最大の金融取引であり、通過する単純なものではありませんので、サービス、専門的なサービスを必要とすることを理解していることを示している、私はそれが続くと思います」。
「本当の影響がどうなるかを理解するためには、しばらくはこの状況を乗り切らなければならないだろう」。
DeepL.com（無料版）で翻訳しました。
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